「実家が空き家になったけれど、忙しくて手がつけられない……」
そんな風に放置していませんか？実は、空き家は持っているだけでお金がかかり続ける「負の資産」になりかねません。特に日野市のような住宅地では、近隣トラブルや税金対策も重要です。
今回は、空き家を1年間維持するのに必要なコストを具体的にシミュレーションし、便利屋ならではの「管理にかかる費用で損をしないためのコツ」をお伝えします。
目次
意外と高い！空き家維持にかかる「3つの費用」
空き家の維持費は意外とかかります。１番多くの費用がかかる固定資産税から見ていきましょう。
固定資産税（具体的なシミュレーション）
日野市でよくありそうなシミュレーションをしていきましょう。土地評価額2,500万円、昭和60年築木造（新築時1,000万円）、建物評価0円の場合の固定資産税について見ていきましょう。土地などの細かい条件の違いで若干の金額のズレがあると思いますが、概ね合う計算となります。
土地の公示価格が2,500万円の場合の計算は以下の通りです。
固定資産税評価額の計算
計算式: 2,500万円×0.7
固定資産税評価額（目安）: 1,750万円
管理が適正な場合の土地の固定資産税（特例あり）
固定資産税: 1,750万円× 1/6×1.4%＝40,833円
都市計画税: 1,750万×1/3×0.27%＝15,750円
合計: 約56,583円
昭和60年築・木造住宅（購入時金額1000万）の計算例
現在の建物評価額（下限20%適用時）: 1,000万円×20%= 200万円
建物の固定資産税: 200万円×1.4% = 28,000円
建物の都市計画税: 200万円×0.27% = 5,400円
建物合計: 年間 33,400円
全部合計=56,583円+33,400円=89,983円
約90,000円の固定資産税が毎年かかることになります。
ここでポイント！
『特定空き家』に認定された場合、または建物を壊して更地にした場合
固定資産税の特例がなくなり固定資産税が大幅にアップします。
固定資産税: 1,750万円×1.4%＝245,000円
都市計画税: 1,750万×0.27%＝47,250円
合計292,250円
建物の固定資産税を入れると約325,000円となります。
約90,000円または約325,000円、いずれにしても高額な固定資産税がかかってしまいます。
草木に関する費用
特に戸建ての空き家の維持管理費用に入ってくる『草木の処理』に関する費用は、近所の方に迷惑をかけないためにも必要な費用です。１年に１度でもいいのでスッキリさせておきたいところです。
庭のサイズや生い茂り方にもよりますが、業者に依頼すると3〜5万円くらいはかかってしまうでしょう。
なるべくコストを下げるためには草は仕方がないとして、植木に関しては伐採すると越境してしまうことが大幅に減らせるので、今後利活用がないのであれば最初にやっておくことをおすすめしています。
水道光熱費（基本料金だけでもバカにならない）
主な水道の基本料金は東京都の場合860円（月）がかかります。また、日野市の下水道の基本料金は1232円（２ヶ月分で）かかります。（どうやら自治体によって料金が違うようです）
https://www.city.hino.lg.jp/kurashi/sumai/suido/gesui/1003464.html
電気料金は契約する会社によっても違いますし、契約アンペア数によっても違いますが、東京電力で場合は30Aで935円、40Aで1,247円となっています。
https://www.tepco.co.jp/ep/private/plan/old01.html
ガスは空き家の場合解約してしまうことが多いと思いますが、もし解約していない場合は759円です。（東京ガスの一般家庭の場合）
一般的にガスは解約、電気は40Aとした場合の年間の水道光熱費を計算してみると以下の金額になります。
水道料金=860×12＝10,320円
下水道料金=1,232×6=7,392円
電気料金＝1,247×12＝14,964円
合計32,676円となります。
放置が招く「突発的な出費」の怖さ
空き家を放置した際に、突発的に出費があることがあります。
庭木の越境・雑草トラブル（近隣からの苦情対応）
そもそも毎年管理していれば庭木の越境問題はないのですが、庭木に関しての手入れをサボってしまうと近隣から行政にクレームが入り、行政から指導が入る可能性があります。実際に私のところには年間数件ですが、近隣住民→行政→商工会→我々という流れで庭木の処理の依頼が入ります。
時間に余裕を持って対応していればシルバー人材センターさんなど多少安価に作業をしてくれる業者に頼むことも可能ですが、概ね２週間以内を目処に改善を要求される内容なので業者を選ぶ余裕がなく、また夏のピーク時などは業者も捕まらないので、相見積もりを取る余裕もありません。
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害虫・害獣（ハチの巣、鳥など）の駆除費用
そんなに件数的にはないと思いますが、我々のところには過去に『スズメバチの巣ができてる』『雨戸の戸袋に鳥の巣ができてるようで鳴き声がうるさい』などの苦情が入り対応するケースがあります。
どちらも20,000〜30,000円程度ですが、突発的な出費は避けたいものですね。特にスズメバチは好きな植物があるようで、空き家などに多く繁殖するので雑草対策しておくことが害虫対策になる部分でもあります。まずは草から対策することが望ましいです。
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不法投棄の片付け費用
こちらは戸建てよりも管理されていないアパートなどの方が多くありますが、雑草が生い茂っている物件ほどゴミも捨てられやすくなります。スッキリ見た目が整っている方が不法投棄のリスクは少なくなります。直近片付ける必要がない可能性もありますが、片付けを依頼する場合には必ず見積もりに入りますので、不法投棄されない環境を整えましょう。
【シミュレーション】日野市で空き家を1年維持したらいくら？
戸建ての場合で、最初の固定資産税の計算に挙げた家のケース、建物がまだ残っており管理不全ではない場合
固定資産税（込み込み）＝約90,000円
草木の処理=約50,000円（年1の場合）
水道・電気の基本料金=約32,000円
合計＝172,000円
草木の処理をしない・自分でやる場合で水道なども切ってしまうと約90,000円まで抑えられます。遠方に住んでいる方の場合だとわざわざ出てくる時間と労力を考えると草木の処理は業者に依頼、水道電気は契約解除となる場合が多いので、約140,000円くらいの維持費がかかることになります。
「賢い空き家維持費の削減術」
1、光熱費関係は基本解約
直近自宅の中を片付ける予定がない場合は、電気・水道・ガスなど固定費用がかかるものは全て解約しましょう。もし片付けの業者さんが入る場合で電気・水道があった方が作業効率がいい場合などは一時的に再契約することもできるので、しばらく使う予定がない場合は解約してしまいましょう。
2、庭木は最初に伐採・管理は草だけの状態にする
上記でもお伝えしましたが、最初に木を伐採してしまうと隣家に越境する枝等はなくなり、庭木の手入れ費用も雑草のみの草刈りになります。費用的にも安くなりますので、すごく思い入れがあるという場合を除き、最初に伐採してしまうのがおすすめです。
大きく削減できるのはこの２点です。特に庭木に関しては依頼するタイミングや余裕を持って発注することにより費用を安く抑えられる可能性が高いので、隣家に迷惑をかける前に動くのがポイントです。
まとめ：まずは「現状把握」から始めませんか？
ここまで見てきたように戸建ての空き家を放置し、草木の管理まですると大体15万円弱くらいがかかることがわかりました。（もちろん土地の値段等で変わります）
空き家を放置して損しないように、維持する上でのポイント（特に水道光熱費の契約状況と庭木）を確認し、現状を把握してみましょう。草木は仕方がないですが、次回もし手入れをしようと考えているのであれば木の伐採も検討してみてもいいかもしれません。また、閑散期や余裕を持って発注した方が費用的にもお得な場合がございますので併せてチェックしてみてください◎
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