どーも店長です。昨年は空き家に関する相談が特に多かった1年でした。
このブログにたどり着いた方の中には
✔️ 家を相続したものの、どうすればいいのか分からず不安…
✔️ 「維持や管理の負担が大きく、何が最適なのか方針が決められない…
✔️ 今やらなきゃいけないことがあって重い腰が上がらない…
✔️ 老老介護になってしまって実家の問題にまで手をつけられない…
✔️ 体力的にもう無理…
なんて言葉が我々の元にたくさん届いてきています。さて、今回はそんな方に今後どうしていったらいいか、少しでもお役に立てる話ができればと思います。
１番大切なことは、『あまり重たく考えず、まずは専門家に相談する』ことかなと思います。みなさんと同じような悩みは、実家を相続した周りの人も同じように悩んで考え、そして解決に向かっていっているということです。何もしなければ変わりませんが、「何かをしなければ」と思って情報を探したあなたはもうすでに前進しています。急ぐことはありませんが、ひとまず１回落ち着いて、周りの方の悩みと自分の悩みについて整理してみましょう。
そして、日野市近隣でお困りの際は空き家相談士の我々が無料相談にも乗りますので、お気軽にご連絡ください。
目次
実家を相続した人が抱えがちな悩みとは
1、遠方に住んでいる場合について
まずは信頼できる業者さんをご実家の近くで見つけることが重要です。
当店もアメリカに住んでいらっしゃる方からご実家の管理について、1年ごとに依頼を受けています。ご依頼者さまに話を聞くと、やはり連絡が取りやすくこまめに対応できる人に出会えず3年間ちょこちょこ日本に帰ってきては業者を探していたそうです。
アメリカまで遠いというのは少しイレギュラーかもしれませんが、信頼できる業者さんが相続した実家の近くにいると安心できますよね。その方は近所の住民と帰国のたびにコミュニケーションを取り、空き家になってしまっている実家について、草が伸びてきてしまっていたりすることに対して挨拶回りをされていました。
見回り時に気になったことをLINEで報告し、どうしたいかご希望を伺うスタンスで、時々アメリカまで郵送物をまとめて発送するなど柔軟に対応することで安心してくださっているようです。
2、維持管理の負担について
これについては何をどこまで望むかによってコストは変わってくると思います。空き家の管理は大きく分けると以下のような内容があります。
・外観の点検（草木の成長・不法投棄など）
・通風（窓を開けて建物に風を通します）
・建物内部の点検（雨漏りや漏水を点検します）
・郵送物のチェック（必要に応じて転送）
上記の管理については概ね月額5,000〜10,000円くらいで対応してくれる業者さんがほとんどだと思います。この他に草木に関する除草・伐採が年に1〜2回かかるのが一般的かと思います。放置すると近隣からクレームが入り、肩身が狭くなってしまうので年に1〜2回の除草に関する費用負担は見込んでおくといいと思います。
※おすすめは初回でなるべく大きな木は伐採するといいです。２回目以降の費用削減になります。
2024.08.08
どーも店長です🌟この１ヶ月で空き家に関するご依頼・見積もり・ご相談は９件となりました。内容としては売却に伴う残置物の整理、...
3、空き家管理の一般的なサービスの価格ってどのくらい？
郵便局の場合
例えば外観の点検だけでよければ郵便局が写真を撮影してくれるサービスを4,280円 / 月（2025/3月現在）で行っています。大手の安心感がありますね。
しかし、風を通さないと家が傷んでしまうというのは皆さん聞いたことがあるかと思います。通風が１回5,000円と、通風と外観点検で9,280円ほど費用がかかります。どのスタッフが行ってくれるかというと顔が見えないので少し心配です。ただし、空き家の管理サービスが近くにないエリアにとっては大変心強いサービスです。
日本全国どこでも対応してくれ流のはとっても嬉しいですね。
ALSOKの場合
ALSOKも郵便局と同じく全国一律料金なので地方に住んでいる方にとっては安心の価格設定かと思います。
ALSOKの場合は本業ともリンクした防犯に特化したホームセキュリティサービスを含む独自のサービスがありますが、基本的な外観点検と郵送物の整理で月額7,700円になります。また通風・換気サービスは１回7,700円なので、コストだけでいうと郵便局の方がリーズナブルかなと思います。
当店の場合
当店では、空き家の窓開け・通風、建物の外観と内部の点検・郵便物のチェックとLINE報告で日野市内は月額7,700円となっております。日野市外になると距離に応じて費用が変わりますが、ALSOKさんと比べるとかなり割安だと思います。
4、空き家（ご実家）について誰に相談すればいいか不安
自宅の近くであれば知り合いを辿って安心できる業者さんに出会える確率は比較的高いかと思いますが、空き家の近くにそんな業者さん知らないという方も多いと思います。そんな方は地元の不動産屋さんなどにも聞いてみるといいと思います。不動産屋さんは、ゆくゆくそのご実家を売却させてくれるかもしれないという『空き家の持ち主さん＝お客さんになり得る人』という認識になりますので紹介してくれることもあるでしょう。
ただし、地方すぎる（土地にも価値が全然ない）場合は、この限りではありませんのでご注意を。
地方の方ほど郵便局やALSOKなど全国展開のサービスを利用すると安心かと思います。
より小まめな対応を望む方や、責任の所在をしっかりとして欲しいという方の場合は、顔が見えている関係を作っておくのがおすすめです。空き家の管理に特化した会社はあまりありませんが（それだけでは採算が取れないので）事業の一環でやっている業種があります。例えば我々のような便利屋さんは空き家の管理だけでなく、庭作業や不用品処分の手配に至るまで１社で柔軟な対応が望めます。
5、売却・賃貸・活用などの選択肢が多くて決められない
様々な状態があると思います。急いで決めなくてもいいと思いますが、時間をかけると管理のコストがその分かかってしまいますので、バランスで決めていきましょう。
サクッと売却に踏み切れる人もいれば、なかなか手放したくないといく方もいます。まず今の自分にとってすぐにでも手放していいと思えるか、名残惜しくて手放したくないと思うかざっくり判断してみましょう。
賃貸や上手く活用できる自信がある人以外は、基本的に売却して身軽になるのがおすすめです。
なぜなら、手間と管理コスト、固定資産税などもろもろ費用がかかります。片付かないタスクが頭に残り続けることで、何をしているわけでもないのに心理的なストレスとなります。
賃貸・活用ができる人
相続したご実家（空き家）を賃貸に出したりすることで収入を得たいと考える人もいるでしょう。ご実家を賃貸に出す場合は、そのまま賃貸に出せることもありますが、一定のリフォームを入れる必要がある場合などもあり、入居がつかない可能性やリフォーム費用等を回収できる利回りで運用できるかを計算する必要があります。
そういったことが好きな人はぜひ活用する道を模索してみてください。『どうにかして不動産収入を得たい！』という気力・モチベーションがある人はぜひご検討ください。立地によっては賃貸需要が全くない場合もありますので、まずは賃貸需要があるエリアかどうかについて、地域の不動産会社に電話で聞いてみるといいです。
ひとりで抱え込まないための解決策
1、まずは空き家の「何に困っているのか」を整理する
さて、ここからは具体的にご自身の悩みと照らし合わせて見ていきましょう。
まず自分が空き家の何で悩んでいるのかについて分類していくのがおすすめです。
空き家の管理でお悩みの場合
空き家の管理で悩みがある場合は、選択肢が２つあると思います。
１つは費用がかかってしまいますが、『外注する』ことです。
遠方の場合はなおのことですが、お近くの場合でも誰か相談できる人や業者さんが近くにいると心強いです。毎月の点検はいらないけれど、草が近所のご迷惑になってしまうことが気になるのであれば除草作業だけ外注するでもいいと思います。少しでも土地や建物を高く売却したいと考えている場合は、通風や点検で異変に早く気が付く体制を取り外観がいい状態で売却に出すのをお勧めいたします。
我々もジャングル状態になっているお家で除草の見積もりをするのと、ある程度スッキリしている状態のお家で見積もりをするのでは印象という大きな違いが出てきてしまうので、見積もりの金額に差が出ることがあります。ゆくゆくは空き家を売却するのであれば好印象を保った状態で売却に進んだ方が見積もり金額も高くなることが想像できるでしょう。
２つ目は『自分で空き家を管理する』ことです。
空き家（ご実家）が近くにある場合は自分で管理することもできるでしょう。外観の点検やちょっとした除草作業などご自身でも空き家を管理できる方は、時間と労力をかければそれ以外のコストもかかりませんし、他人を家の中に入れなくてもいいので気持ちも楽だと思います。
空き家の売却・活用でお悩みの場合
売却で悩んでいる方の場合は、以下に分類して考えるといいと思います。
1、空き家に価値がまったくない場合
ご実家である空き家が地方でかなり田舎の地域だったりすると、『そもそも土地に価値がない』という場合があります。土地に価値がなくても建物と合わせて欲しいと感じる方がいる場合があります。
固定資産税がかかることや、伸び放題の木々の管理にお金がかかるなど持ち続けることで費用がかかってしまう場合などは、『ただでもいいからもらって欲しい』と思う方も多くいるようです。
そんな場合は以下のサイトなどを利用してみるのもいいと思います。
みんなの0円物件は、土地や建物を無償譲渡したい人と物件が欲しい人をマッチングしてくれるサービスです。自分にとっての要らない物件は、誰かの欲しい物件であることが多々あります。ご実家である空き家に価値がないと感じた人やまったく売却が進まないという場合にぜひ活用してみてください。
2、売却の前に家財の片付けをするように不動産屋に言われてしまい、自分ではできないと感じる場合
家財を残したまま売却する
売却や利活用に向けて家財を整理しなければならないと思い込んでいる人が一定数います。本当に大事なものを取り出せた状態であれば、家財を残したままでも売却をすることができます。残置物の撤去費用を見積もりに含んだ売却になってしまいますので、売却額が多少割安になってしまいますが手元のお金を減らさない状態で売却に進めるので、手元にお金があまりないという場合に活用するといいと思います。
家財の処分を外注する（遺品整理）
いわゆる遺品整理に該当します。遺品整理業者さんなどやり慣れている業者さんに依頼するとスムーズに話が進みます。金額をなるべく下げたいと思う場合は、１社だけに見積もりをお願いすると比較ができないので複数お見積もりを取るといいかと思います。しかし、整理するにあたって丁寧に対応してくれたり、売却の相談にも乗ってくれるなど値段が高い業者さんには高い理由もありますので、単純に費用だけで検討してしまうと後から高額な請求をされてしまうなどトラブルも耳にしますので、慎重に見極めていただけたらと思います。
3、自分の体調がすぐれない、重い腰が上がらない場合
ご実家の相続となるので、相続登記のやり取りが必ず発生します。相続登記をする際に不動産者さんを紹介してもらうなどすれば売却もスムーズに進みます。まずはすでにやり取りをしている司法書士さんなど相続の専門家に相談してみるといいでしょう。まだ相続が済んでいない場合は、不動産屋さんに相談すると司法書士さんを紹介してくれるなど、売却に向けて必要なプロセスのサポートをしてくれます。
まずは1人で抱え込まず、身近な専門家を探してみることをお勧めします。身近に親身に相談に乗ってくれる専門家がいない場合はご実家がある市役所・区役所などの公的機関に問い合わせるといいと思います。最近では法改正もあって各自治体が空き家を増やさないために相談窓口を設けていることが多いので、そういったところから専門家を紹介してくれることが多いです。
4、相続が進まない場合
相続が進まない原因が『揉めている』のであれば、弁護士さんのチカラをお借りして利害関係の調整などを図るといいと思いますが、単純にやり方がわからないのであれば近所に司法書士さんを探してみてください。
上記と同様にお近くの自治体に相談してみると紹介してくれると思います。
私も現在携わっている空き家の家主さんは、友人の不動産屋さん経由で司法書士さんと連携して相続を進めています。また家族内だけでの同意にならず、成年後見人さんである弁護士さんなども通じて合意形成をするなど、相続が発生するタイミングで家族の中に認知症の方がいるなど、意思能力がない状態であるなどの場合がありますので、自力で進まないときなどは、必ず専門家に相談しましょう。
2、専門家に相談する大切さ・メリット
ここまでも述べてきたように、専門家に相談するとさまざまな負担から解放されます。
空き家に関する専門家というと、最近では『空き家相談士』などの民間資格が出てきました（当店も空き家相談士を取得しています）が、空き家問題の解決には多岐にわたる知識や情報と、円滑に進めるためのチームが必要になります。
例えば、司法書士さんは登記に関することはできますが、住宅の売却に関することは不動産屋さんだったりします。家財の整理は遺品整理業者さんになりますし、空き家の見回りについては遺品整理業者さんは行いません。また、近所の方からのクレームを受けるのは行政の担当の方だったりと、空き家問題を解決するには多くの人の手がかかります。というように、例えば司法書士さんに相談して不動産屋さんや遺品整理業者さんを紹介して話が上手く進めばいいですし、不動産屋さんから話が進んでもいいと思います。ただし、どちらも士業と呼ばれる専門業になりますので、あまり自分の分野からはみ出すところまでお節介してくれる人は多くありません。
理由としては、不動産屋さんは住宅の売却額の3％を仲介手数料で取ることが多く（上限が3%）、300万円の住宅と5,000万円の住宅を売るのでは手数料が大きく変わるので、同じくらいの労力なら金額が高い仕事だけをとっていたほうが利益になるからです。
というように、不動産屋さんなら誰でも親身に話を聞いてくれるわけではないので、空き家に理解のある業者さんに出会う必要があります。また、空き家相談士の資格を取得している不動産屋さんなどはわかりやすく理解がある業者さんかなと思います。
これらの専門家を頼ることで、空き家を維持管理したり固定資産税を支払うなどのランニングコストを抑え、早く売却することで建物の価値も最大限残すことができます。まさに相続したご実家に住まないし、賃貸等で管理するのも難しい人は、気持ちの整理がついたら早めに手放すことによって、不要な気持ちの負担だけでなく実利的にも大きなメリットが受けられます。
3、早めに行動するメリット
『どうせやるなら早い方がいい』これは仕事と同じで、早く進めることで建物の価値も高く売却できますし、気持ちの負担も最小限に抑えられます。
これを放置してしまった時のデメリットが大きいのでそこに少し触れたいと思います。
デメリット1、固定資産税負担の増加・管理費用負担の増加
デメリット2、空き家の倒壊リスク
デメリット3、近隣住民とのトラブルのリスク
などが挙げられます。かなり放置してしまうと、特定空き家・管理不全空き家として認定されてしまうと固定資産税の負担が最大で６倍にまで増えてしまいます。ここについては改めて詳しく書こうと思いますが、とにかく税金の負担が高くなるリスクがあります。
我々が対応する日野市では昨年末に所有者不明土地・建物管理命令を活用し行政代執行が行われるなど、空き家問題について本格的にメスが入り始めています。代執行が行われた際などは国税の徴収と同様に税金から逃れることはできませんので早めに対応することが求められます。
まとめ
今回は空き家を相続した時に悩みがちなポイントやその解決策についてまとめてみました。空き家を管理するにしても売却するにしてもさまざまな専門家と関わり調整することが必要なケースがあります。
当店は空き家相談士として活動しています。不動産屋さんや司法書士さんとのお付き合いもありますので、建物の管理や家財の処分から相続・売却に至るまでまとめてご相談ください。
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